火曜日, 3月 31, 2009

解体作業進行中です!



先日、解体作業が進むマンションを見に行ってきました。
ほとんどの壁が取り払われているので、以前の面影はほとんどなく、鳩もきちんと追い出され窓の外側を歩いていました(笑)。
写真の状態で解体作業に入って約1週間です。まだゴミ袋があちこちに積まれています。


↑もちろん、こんないたずらもし放題です。


床は予想以上に状態がよく、予算の関係上使える部分を残しての解体になります。そのかわりに天井の状態が良くなかったので少し不安が・・・。このように、リノベーションでは解体を進めるにつれ、予想外の問題が生じることも珍しくないそうです。そのため、解体の状況を見極めながら、プランを立て直していく必要があるそうです。



リノベーションを依頼する側としても、その辺りをきちんと理解して、柔軟に対応していけるよう心の準備をして置く事が必要だと改めて感じています。

月曜日, 3月 30, 2009

各部屋のイメージ④【リビング&テラス】


photo from contemporary small villa by rorisaprita with CC License Attribution
※LINKをクリックするとオリジナルページに飛びます

【リビング】
私たちの大きな希望の一つ、大きなリビング。とにかく広さ重視です。そのため、寝室は二つのみにして、なるべくスペースをリビングに残したいと思います。帰宅した主人が真っ先にソファーにどんっと腰掛けてくつろげたらいいなあ、と思い大きなソファーをメインにしたシンプルなリビングをイメージしました。

床は石材を希望していますが、こちらも予算の関係で木材に変更になりそうです。その場合は、写真上のようにリビングの延長としてのテラスの機能を考え、同じ材質でウッドデッキをしきたいと思います。
ソファーに腰掛けると、テラスの緑が見える。そんなリラックス空間に仕上げられたらいいなあ、と思います。


建築士さんの提案で、図面上にはパブリックリビングとプライベートリビングの空間が。どのように使うのかはまだ決定していないのでわくわくしています。

【テラス】
先述のとおり、テラスにはリビングの床材と同じカラーでウッドデッキを敷けたら、と思っています。
晴れた日にはバーベキューをしたり、休日にはテラスでブランチができたら最高です。テラスには一部花壇として利用できるスペースが備え付けてあるので、そこに何を植えるのかいろいろ思案中です。主人は水を張っても良いかもしれない、と考えているようです。

竹やシダがうっそうと茂るアジアンな空間にしても良いし、いろいろな植物を植え合わせるのもよいかもしれませんが、いずれにしろ緑は出来る限り増やしたいです。

そしてキッチン側のベランダには、家庭菜園を。普段よく使うタイムやローリエ、ローズマリーやミント等のハーブを中心に、トマトやきゅうりなど簡単に作れる野菜や、レモンやブルーベリー等の果実も魅力です。テラス全部を畑にしたいという息子が、一生懸命世話してくれる事を期待しています。

各部屋のイメージ③【主寝室&バスルーム】


PHOTO FROM Bathroom by moline with CC License Attribution
※LINKをクリックするとオリジナルページに飛びます

バスルームの希望は大きなバスタブ。親子三人で入れるようなものにしたいと思います。低予算に仕上げたいので壁やドアをなるべく少なくして、床と壁をタイルにしてあとは洗面と浴槽、シャワーエリアとの間は仕切りを設けて一室におさめたいと思っています。トイレとバスルームは近くに設置する事で不便さを解消できればうれしいです。
現在の住まいでは浴室と洗面所とトイレが一つのスペースに集まっているので、誰かが洗面所を使っているとトイレに入ることができずとっても不便。トイレは絶対独立で!というのも優先順位からいうとかなり上位です。

バスタブはこんな風な据え置き型のものがいいなあ、と思うのですが後はまた予算との相談です。

実はこれといってイメージが浮かばなかったのが自分たちの寝室。
バスルームと近くて、ベッドがおけて、洋服が収納できる広さであれば、あとはかまいません。「ホテルのようなすっきりした空間にしたい」と思いましたが、これはきちんと掃除が行き届いていて、整理整頓されていればよいこと(汗)。

「旧」浴室の壁が構造上解体できない可能性があるので、あまり融通が利かないことも「イメージ戦略」の障害になりました。

とりあえず、思ったまま建築士さんにお話しすると....
■ 「旧」浴室をウォークインクロゼットとして利用する
■ 「旧」玄関スペースはユーティリティースペースにして洗濯乾燥機や収納をしつらえる
などと他の利用方法を提案してくださいました。
自分たちでは全く考えもしなかったユーティリティースペースのアイデア。バスルーム、クローゼットとも近く、洗濯物の移動も少なくすむし、乾燥出来ないものはそこで干したり、アイロンがけも出来てしまいます。
重い買い物をしたときは、こちらのドアから入って、荷物を降ろし、ベッドルームを通れば移動距離も短くすみます。日曜大工の道具や自転車を置いておくにも最適です。

こういったイメージがどのように間取りに落とし込まれていくのか楽しみです。

日曜日, 3月 29, 2009

各部屋のイメージ②【キッチン】



キッチンに絶対欲しいもの。それは大きな食器洗浄機とガスオーブン。どんなに予算が厳しくとも、これだけはどうか・・・・と最初の段階からお願いしてあります。そして、可能であればディスポーザーも。
これでも既に私にはとっても贅沢なのですが、人工大理石のカウンタートップ(もちろん大理石ならなおよし!)、十分な収納と、欲はつきません。(素人目に見ても完全に予算オーバー)。建築士さんからはすでにメーカーのシステムキッチンを購入するのではなく、大工さんに造作していただくことで大幅なコストダウンが見込めると説明されました。

予定しているのはアイランド型のキッチン。リビングとテラスを見渡せて、ベランダにもすぐでられます。大きめのカウンタートップを備え付け、子どもと一緒のお料理も楽々、子どもが宿題をしているのを見ながら夕食の準備ができるのも良いかも、と夢は膨らみます。主婦歴約10年、キッチンに関して必要な機能は鮮明にイメージできています(笑)。

システムキッチンと言えばとっても高価なもの。でもメーカー品にこだわらなければ、実現できる方法が見つかるかもしれません。

そこで、自分たちでもコストダウンの方法を調べておこうと、IKEAのキッチンを検討する事にしました。
IKEAでは専属のスタッフがマンツーマンで希望に添ったキッチンのプランを作成してくれるキッチンプラニングサービスがあります。
7500円のところ無料のキャンペーンを実施していました(3月24日現在)、IKEAならではのキッチンプランからアイデアをもらうチャンスです!無料と聞いて試しに申し込んでみました。

我が家の場合、キッチンスペースのサイズをお伝えし、アイランド型、もしくはL型+カウンターを希望している旨をお伝えし、展示してある実物を見て、機能や色、質感を確認しながらプランを作成していただきました。収納が充実していて、そのままIKEAでキッチンをお願いしたくなるほどのできばえでした。急いでいる旨をお伝えすると、なんと2日後に見積もりが届きました!
かなり贅沢なプランだったので、組み立て工事費用を除いても予算オーバーな感じですが、収納のレイアウトやバランス等かなり参考になりました。
ちなみに我が家のプランはこんな感じに仕上がりました。


無料キャンペーンの詳細はHPに掲載されていなかったので、興味を持たれた方はIKEAに必ずご確認ください。プラニングサービスの予約も電話で受け付けているそうです。

■IKEAキッチンプラニングサービス

土曜日, 3月 28, 2009

各部屋のイメージ①【子ども部屋】



ソーニングについての打ち合わせと平行して、子ども部屋、寝室、リビング、キッチン、バススペースについて、それぞれイメージを固めていくことにしました。

最初に始めたのが、子ども部屋です。


最近「頭の良い子はリビングで勉強する」などといわれています。教育関連の雑誌を見渡すと「頭の良い子ども部屋の条件」なんていうフレーズが目に飛び込んでくる事も珍しくありません。
我が家でももちろん、できるなら「頭の良くなる子ども部屋」を与えて、頭の良い子になってほしいと思います(笑)が、現実はそう簡単なものではありません。
都会の子どもは忙しいです。あくまでうちの子の場合を考えると、学校から帰ってきたら、おやつを食べて休憩し、そのあと宿題に1時間くらい費やし、ちょっとぼーっとしているともう夕食の時間。8時にはベッドに入る事にしているので、夕ご飯が終わるとすぐに寝る準備をしてしまいます。
習い事がある日は、そのぼーっとする時間さえありません。
外で日が暮れるまで夢中になって遊ぶ経験なんて皆無です。

田舎育ちの私には、それが悲しくてたまりません。赤く染まる夕暮れの物悲しさも、近所の夕食のにおいにおなかがぎゅっと縮む感覚も、息子は知らないのです。     
だから、放課後くらいは宿題が終わったら何かに没頭できる時間を与えたいと思い、あえて子ども部屋は「実験室」のようななにか面白いところにしたいと思いました。

水で濡れても怒らずにすむ床、作りかけの工作やレゴもそのままおいておける大きい机。実験道具がしまえる収納。その中でわくわくしながら眠りにつけたら・・・・、と思います。それには、部屋が見渡せるようなロフトベッドをつくってあげるのもよいかもしれません。
(上のモザイクは息子の所有物たちです)

念のため、息子にどんなお部屋にしたいかたずねたところ、私たちの考えていたイメージと全く同じだったので(「実験ができるおっきい机がほしい」とのこと)、さぞかし喜んでくれる事と思います。

予算との兼ね合いが問題ですが。

金曜日, 3月 27, 2009

ゾーニング




さて、話が前後してしまい恐縮ですが、この辺りでリノベーションについて経過をまとめていきたいと思います。

まず、リノベーションを依頼し、最初に行ったのが「ゾーニング」です。どのエリアをどのように利用したいのかを決めるのが目的です。我が家の場合、建築士さんとたわいのない思い出話や家族のエピソード等を織り交ぜながらどんな暮らしをしているのかをお話ししていきました。

それらの細かな情報を建築士さんが上手にまとめてくださって、徐々にどんなふうに空間を使うのか、その骨格が出来上がっていきます。
空間を主に「パブリックエリア」と「プライベートエリア」に分け、さらに細かくそれぞれをどのように利用していくか、数週間じっくり時間をさいて、現状をふまえながら考えていきます。

例えば、我が家の場合、家で待ったり過ごす事が好きで、家族で映画を見たり、本を読んだりして過ごす時間が多く、どちらかというと「プライベートエリア」で重要です。一方、大人数でパーティーをしたり、ゲストが泊まる事も多いというライフスタイルの方にとっては「パブリックエリア」のあり方が重要になってきます。

このような話し合いを重ねた結果、本来「パブリックエリア」でもあるリビングスペースを広く確保して「プライベートエリア」としても十分に機能するようにしていっては、とのご提案を受けました。そしてリビングスペースを奥に進むとキッチンに行き当たり、よりプライベートな要素が強まるようにゾーニングしていきました。リビングスペースはL型にすることでパブリックエリアからプライベートエリアが目につきにくくなるようです。
全体的に見ると、上の図のように空間の内側にいくにつれてプライベートな要素が強くなっていきます。
(ベッドルームに至っては、なんだか森の奥にひっそりたたずんでいるイメージが浮かび上がってきます!)

「田舎の祖父母の家が楽しかった」、「暖炉があるのが夢・・・」、「どんなに広くてもなぜか気がつくと家族みんなが重なり合って本を読んでいる・・・」などなど、たわいもない話から、私たちのニーズを割り出してゾーニングしてくださった建築士さんに感謝です(我が家の猫ちゃんのエリアも準備してくださいました!)。

このようにリノベーションのはじまりは、大まかなゾーニングを決定すること。
自分たちのライフスタイルを振り返ってイメージし、言葉にしてうまく伝えられるようにしておくと良いかもしれませんね。

次のステップは、ゾーニングをふまえて、細かくそれぞれのエリアについて考えていく事になります。

■ゾーニングについて参考HP
Pana Home:「家づくり講座」・・・自分でゾーニングにTRY!ゾーニングシートをDLできます。

木曜日, 3月 26, 2009

リノベーションのスケジュールと費用



表1.リノベーションスケジュールと費用

さて、物件の引き渡しが終わり、いよいよリノベーションの本格始動です。これからその様子をお伝えしていこうと思いますが、そのまえにまず、リノベーションがどのような感じですすんでいくのかを我が家の例を振り返り、時系列にまとめてみました(表1)。
賃貸マンションの契約更新に合わせて退去したいので、かなりタイトなスケジュールになっています。本当は基本設計に6週間ほど必要だそうです。

マンションの引き渡し日、つまりローンが下りる日以前に設計料を支払う事になるので注意が必要です。この辺の事はマンション購入までにかかる諸費用についてでもまとめているので、ぜひクリックしてみてください。

※その後のやりとりで、工期がかなり短かったこともあり、安心して工事を進めていただきたかったので、こちらから支払いを二回にしてはどうかとご提案しました。そのため、上記のスケジュールの3、4月中に支払いが完了する予定です。

水曜日, 3月 25, 2009

いつ、どんな費用がかかるのか【諸費用編】

手元の現金は限られているもの。いつどのタイミングでどのくらいのお金をどこに支払う必要があるのか、は重要です。どんなお金がどれくらいかかるかの情報は得られるのですが、「いつ」に関してはあまり情報がありませんでした。そこで、ここでは、我が家の例をを振り返り簡単にまとめてみます。

表1はマンション購入までの3つの段階に分けて、それぞれの時期に支払ったものの項目とおよその価格をまとめたものです。つまりこれらはローンが下りる前に現金で用意しておかなければならない金額といえます。

中古マンションの場合、諸費用は新築の場合より高く、一般的に物件価格の6%〜9%といわれています。ちなみに、私たちの場合を計算すると、現在までに支払った諸費用は物件価格の6.7%です。ここに、引っ越し費用と登記にかかる費用を含めると約9%になる予定です。
※手付金は加えていません。


表1.諸費用と支払い時期


この表にリノベーションに関する費用を加えてみました(表2)。このように、リノベーションを前提にしたマンション購入では、ローンが下りる前に、表1に加えて設計料の支払いが生じます。


表2.諸費用およびリノベーション費用と支払い時期

ちなみに、マンションの引き渡しが終了した時点で、登記費用を加えた諸費用の割合は、物件価格の8.2%です。
このように、特にオンボロ物件を購入しようとされる方、資金計画に余裕を持たせるには、物件価格の1割を諸費用として計算しておくのが良いと思います。

この物件に決めた理由ー中古マンションのメリット、デメリット


私たちが購入を決めた物件は、築30年超。かなり古い部類に入り、新築に比べてネガティブな要素もあります。上の図は、私たちが感じた中古マンションのメリットとデメリットです。この物件では、比較した結果、「メリットの方が大きい」と感じる事が出来たため、購入を決めました。

この中で最も不安だったのが「耐震性」です。これはリノベーションをお願いする事になった建築士さんに直接マンションを見てもらい、マンションの構造を確認していただきました。当時このマンションを建てたのが、売り主さんの父親ということもあり、当時の話を聞きながら、構造書のコピーを確認させていただきました。
ただ、実際空になったマンションを見て気づいた点もあるので、もう少し時間があったら第3者の業者にきちんとした検査をお願いしたかったなと思います。

同時に、ウェブ上でいろいろなデータを調べました。
例えば「神戸地震では新耐震法の適用されているビルは壊れなかった、旧耐震法のビルは被害が大きかった」・・・だから、「買うなら昭和56年以降に建築された物件を」というのが一般的に中古マンション購入の際にいわれることです。しかし、データを比較してみると、56年以前に建てられた建物も、それ以降の建物も、「倒壊」した割合はあまり変わりません。「無被害」から「小破」を合計すると、昭和45年以前の建物では64%、46年ー55年は82%、56年以降は91%です。つまり、46年以降の建物の約8割以上は被害がほとんどなかったと、私は考えました。



(グラフ「全施設の建築年代別被害状況」;神戸市公共建築振興基本計画検討委員会より抜粋、作成)

同じように、「老築化」にも不安がありました。まだ日本のマンションが建てられ始めてから40年ほど。マンションの寿命が来てどうなるかを示す事例はそう多くありません。コンクリートの寿命は50年とも60年とも言われますが、実際のところはまだはっきりしていないのが現状ではないでしょうか。

結局のところ、自分たちが何をプライオリティーに考えているのか、が重要になってくると思います。


参考に・・・
■「マンションの寿命がつきたら?」
■「築10~15年 VS 築30~40年(1)」by イエカウブログ
■「築10~15年 VS 築30~40年(2)」by イエカウブログ

※1981年 (昭和56年) 6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されているそうです。
(詳しくはこちらで)

火曜日, 3月 24, 2009

引き渡し完了しました!

いろいろと調べながら、少しでも皆さんの役に立つ記事を書きたいと思っていて、記事をまとめるのに時間がかかっています。
今回のように話が前後してしまうこともあるかもしれませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

さて、先日無事残金を支払い、鍵をいただき、マンションの引き渡しが完了しました。
(そのときの様子はまた別の機会にまとめたいと思います)
直後、マンションに向かい、窓を開け放って、おんぼろですが我が家を堪能しました。

現状はこのような感じです。

まず、台所・・・・・。換気扇から鳩の鳴き声が聞こえていました(泣)。


次に、その台所を背にリビングの方を見渡したところ。



そして、お風呂!!!!



最後に、私たちが惚れ込んだ「東京タワー」のさきっちょが見えるテラス、というかベランダ!

さて、このおんぼろマンションがどう変わっていくのでしょうか?