月曜日, 2月 16, 2009

内見から契約、引き渡しまでのスケジュールと必要なお金

あくまで私たちの場合ですが、一応内見から引き渡しまでのスケジュールを記しておきます。
知りたいけれどなかなか見つからない情報の一つではないでしょうか?


内見・・・1月中旬

■価格交渉
■物件購入申し込み
■リノベーション業者の選定
■ローンの仮申し込み
<支払うもの>
特になし

契約・・・1月下旬

■ローン本申し込み
■住民票の移動
<支払うもの>
手付金、仲介料の半額、火災保険料、各手続きに必要な印紙、住民票等の書類

引き渡し・・3月中旬

■ローン契約
■残金の支払い
<支払うもの>
物件価格から手付金を引いた残金、仲介料の残り半額、ローン関連諸費用、各手続きに必要な印紙、住民票等の書類、登記費用


私たちの購入物件の場合、売り主さんがまだ居住中だったため、引き渡しまでに間が空いています。ただ、その辺りも価格交渉の際の条件に含まれていました。「値引きしてくださる分、ゆっくり転居先を決めていただいて結構です」という感じです。

それでも内見から引き渡しまでは約2ヶ月。本当にあっという間です。
どのタイミングでどんなお金を支払うのかも、重要なポイントです。振り返ってみると住民票に戸籍謄本、印鑑証明(ローン契約時)などなど、かなりの行政文書が必要です(汗)。

お金の方はまたの機会に詳しくまとめたいと思います。

日曜日, 2月 15, 2009

外国人と契約書類

End of contract by El Fotopakismo with CC License Attribution

さて、住宅ローンの本契約にこぎ着けた私たち。
しかし、ここでも外国人ならではの困難が・・・・。

契約書類の重要事項は本人が書かなければならないのです。外国人にとって、漢字を書くのは本当に難しい作業(売買契約についてのページも参考にしてください)。

それなのに、大問題が発生したのです。

それは・・・・・「戸籍謄本と住民票の登録名が異なっている」ことがわかったこと。



ミドルネーム(本来全く使っていません)が

戸籍謄本→発音通りの読み
住民票→カタカナ表記の読み
外国人登録→未登録


と全部見事にバラバラになっていたのです!

いろいろと調べたり問い合わせたところ、戸籍謄本では主人が発音したものを役所の方が聞いて、聞こえた通りに登録していたのではないかということになりました。


ということで、申し込み書類は全部書き直すことに決定。


しかし、名前の記載をどういうふうにするのかでまたもめました。このようなことは銀行でもレアなケースで本部でも判断に迷っているとのこと。数日検討していただいた結果、永住権の申請がどのような記載でされたかを確認し、それに合わせましょうという事になりました。

入管に事情を説明し問い合わせたところ、なんと・・・

「永住権申請では読みを書く欄はありませんよ(笑)」とのこと。


結局 ミドルネームの読みは書かないことになりました。


売買契約の署名は・・・・住民票とおなじだったはず(汗)。
指摘されるまでは何も言わない事にします。


その後銀行からのお手紙には
姓・名・ミドルネーム(姓・名の読み)がご丁寧に記載されていてなんだか笑ってしまいます。


ちなみに、外国人登録では「こういう風に読んでほしい」という通称をカタカナで登録できるそうです。

金利方式の種類

はじめて住宅ローンを組もうと思っている方にとっては、最初の難関が【金利方式】の選択だと思います。
私たちにとっても例外ではありませんでした。

以前に紹介した2冊の本をとっかえひっかえし、マーカーや付箋を駆使してなんとか理解しようとがんばりました。せっかくがんばったので、ビギナーの方に簡単にご説明を・・・(ちなみにみずほ銀行を例にしています)。


【変動金利方式】
年に2回金利の見直しがされます。その際すぐに返済額が変わる訳ではなく、その後5年間(10月1日の基準日を5回経過まで)は毎月同じ返済額です。ただし、毎月の返済額の中で元金と金利分が調整されるので、同じ金額を支払っていても元金充当分が減ったり増えたりする可能性があります。5年目以降の返済額はその時点の金利が適用されます。返済額は変更前の返済額の125%以上は増えません。
月々の返済額は低く抑えられるが、金利上昇→返済額アップのリスクが。

【固定金利選択方式】
店頭表示金利より数%金利は高いものの、いったん設定された金利は選択した期間中は変わらない(通常2年から20年の間で選択)。
金利は数%の差であるが、月々の支払い額には数万円の差が生じる。

【上限金利設定方式】
選択した期間内は設定された上限金利を上回らない。ただし金利が高めに設定されているのに金利優遇はない。利用者も少ないという(銀行担当者談)。



現在のところ金利が非常に低くなっいて「変動金利型」を選択する人が5―9割になっているということです。

金利方式を決める!

さて、次のステップは住宅ローンの本申し込みです。

仲介業者経由で銀行ローンを申し込む場合、金利優遇があるようです。いずれにしても店頭金利よりは低い金利で借りる事が出来るようなので、比較してみる事が重要でしょう。

我が家では特殊な事情もあり、仲介業者さんから紹介していただいた中で、金利優遇幅が最も大きかったみずほ銀行さんにお願いする事にしました。ただし、個々のケースで条件が異なると思いますので、いろいろ比較検討する事が重要だと思います。

銀行の担当者さんに希望借り入れ金額を伝え、固定金利方式と変動金利方式を組み合わせたシュミレーションをお願いしました。申込書を記入する際に、ローンについて簡単な説明を受け、その場でとりあえずどの金利方式で借りるかを決定する方向で話が進みました。

その際、周りの友人からも意見をもらい、参考にさせていただきました。

例えば・・・
Aさん夫婦。
夫婦共働きで新築マンション購入→勤務先の取引銀行で固定と変動の2本でローンを組んだ。

Bさん夫婦。
一戸建てを新築→都市銀行で変動一本、繰り越し返済でなるべく残高を減らし、金利が上がりそうなときには固定に変更するつもり。


私たちは結局びっくりするような低金利に肩を押されるような形で、Bさん夫婦のように【変動金利】一本にする事に・・・・。
主な理由は以下の3つです。

①繰り越し返済をしていくつもりだったこと。
②そのためには金利が低いうちに元金を減らしておきたい。
③月々の返済額が少ない分、月々少し多めに支払いできる。

例えば固定の場合月々の支払いが18万円になります。これが変動の場合は15万円程度ですむわけです。そこで、我が家では差額の3万円を上乗せして支払っていくことで、残金を年間36万円多く減らそうというもくろみです。
繰り上げ返済を受けて、支払い金額を減らす場合、2年目からの支払額は月々約2万円減ることになり、そのぶんまた月々の上乗せ返済額も増やすことができる、というわけです。

・・・、とここまでは、asasの勝手なシュミレーションですが、皆様も自分の家庭の状況に合わせてローンシュミレーターを駆使し、いろいろなシュミレーションをしてみてくださいね。

それにしても、これからは経済状況にもっと敏感になっておかなければ、というプレッシャーを感じます。

値引きが必要な理由は?

さて、欲しいマンションが見つかったものの、予算オーバーが確実になって落ち込んでいた私たち。


・・・だったのですが、やはりあきらめきれず。
とりあえず希望価格を「4400万円」に設定、「購入申込書」を提出しました。つまり、ちょっと生活が苦しくなる事を覚悟で購入に踏み切ろうという、まったく無謀な失敗例です。
(私たちの失敗が少しでも誰かの役に立つ事を願います!)

これは、購入する意思があることを売り主さんにきちんと示す意味を持ち、価格交渉を進めるためのものです。条件として、「土地の配分が適切である事」をあげ、ローンが通ったら購入する旨の書類にサインをしました。これで、逆に言うと価格にOKが出て、ローンが通ったら購入しなければならなくなりました。

実はこの間、他の業者さんにお願いしてリノベーション物件として適切かどうかの確認をしてもらっていました。「購入申込書」を提出する前に、購入するに値する物件なのか、仲介業者以外の第3者に確認してほしかったのです。


建築士さんからのお返事を待ち、「購入申込書」を提出し、あとは売り主さんがこの価格で売っても良いと判断してくれるかどうかをまつのみ。返事は数日後に・・・・。




売り主さんからのお返事、「テラスのプレハブ小屋の処分をそちらでしてくれるなら値引きする」とのことそうです、なんと売り主さん勝手にテラスに違法建築してました(そんなもの置いていいの?と思ったら、隣近所のビルの屋上にもありました、プレハブ小屋・・・)。。それを解体の際に一緒に処分してくれたら、って。しますともしますとも。



それから数時間。
売り主さんからのOKが・・・・・。
この時点でローンが通ったら購入できる事が決定しました。


今回の価格交渉が(自分たちなりに)うまく行ったのは・・・

「とても良い物件だが、思ったよりもリフォームにお金がかかりそうなため、その分値引きしてほしい」

という具体的な理由があったから、だと思います。
仲介業者さんにはリノベーションにかかりそうな金額、頭金、無理のない返済期間、金額等細かく伝えていたので、私たちの経済的な状況もよく理解していたいた事も良かった点です。

ただ単に「安く買いたい」だけでは自分の愛着ある住まいを手放す方に失礼ですよね。
売り主さんは長年のいろいろな思い出のある家を他人に渡す事を決めたとはいえ、寂しさがないはずありません。

私たちが、そういった売り主さんの気持ちを大切にしたいと思いながら交渉した事が、きっと伝わったのだと思うようにしています。

土曜日, 2月 14, 2009

身の丈に合った予算をシュミレーションする


さて、私たちが購入できる物件の価格とはいくらなのでしょう。シュミレーションツールを利用して無理のない借入額を試算して表にしました。ローンの支払い、月々の管理費、修繕積み立て費の合計が現在の家賃と同じ水準におさめる事を条件に、この表を見ると、4200万円以下なら毎月の支払額はクリアできそうです。

でも、借入額が4200万円で収まるようにするには、頭金で諸費用とリノベーション費用をまかなわなければならなくなります。つまり、頭金約1000万と合わせた約5200万円が私たちのマンション購入費用の上限だと言う事がわかりました。

・・・・・・・・お金、足りません。
ここで、私たち夫婦、落ち込みました。あきらめました。

いくらの物件なら買えるのか?



Set of house keys on a key ring by tolemaker with CC License Attributionさて、「買いたい」という意思表示をしたものの、予算的には無理な話。それでも仲介業者さんはがんばってくれるといいます。(そりゃそうですよね)

そこで夫は逆にいくらなら買えるのか、計算する事にしました。
ここでは(恥を忍んで?)具体的な金額が提示されている方がイメージし易いと思うのであえて、おおまかにですが金額を記入しています。

物件価格  4980万円(最初は5300万円でした)
諸費用    500万円(1割として予想)
リノベーション800万円(素人目で勝手に予想)
頭金    1000万円

住宅ローン 5280万円
返済期間を30年として、月々の支払い約20万円
管理費、修繕積み立て金、固定資産税を合わせると約30万円になってしまいます。

・・・・10万円もオーバーです、生活できません。

最初に書いた通り、家賃と同等の支払い金額が我が家の条件です。
では、いくらの物件だったら購入できるのでしょうか・・・・





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外国人の住宅ローン

loan shark by debaird™ with CC License Attribution

私たちのマンション購入には、一つ困難がありました。
それは、夫が外国籍であること。

うわさで(確かめないのが悪いのですが)
「永住権がないとローンが組めない」と聞いていた事や、収入はいいのにローンが通らないという外国人の友人たちの話を聞き、半ばあきらめていました。(今考えると、億以上のローンだったんですよね、きっと。庶民のasasaにはわかりませんでした(汗))

ところが、ある友人があっさりと「永住権なくても、ローン通ったよ」というではありませんか。
ネットでいろいろリサーチすると、「みずほ銀行」さんなら「永住権の申請を、永住権同等に扱ってくれる」という記載がありました。ちなみに、同じ銀行でも支店によってNOのところもあったそうです。

結局、価格交渉の際に「ローンが組める事(=支払い能力がある事)がはっきりしていた方が有利」との仲介業者さんの意見をもとに、数行に仮申請をお願いしました。心配だったので、個人的にGE moneyの「外国人向けローン」も仮審査を申し込みました。

その結果、ネットで得た情報の通り「みずほ銀行」さん、そして「三井住友銀行」さんからOKが。

「みずほ銀行」ではやはり【永住権申請済み】のスタンプがあると【永住権】と同等の扱いになるようです。
夫の場合勤続年数が5年以上だった事、他に借り入れがない事も有利に働いたようです。

永住権申請自体は難しい手続きではないので、住宅購入をお考えの外国人の方は、永住権申請から準備するのが最善かもしれません。日本人配偶者がいる場合、婚姻3年以上だと申請できるようです。くわしくは入国管理局のホームページ「永住許可に関するガイドライン」をご確認ください。




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マンション購入、全部でいくらかかるのか?

いろいろなサイトを見てみると、価格交渉は1割程度と書かれている事が多いように思います。

一般的に中古マンション購入にかかる費用は
①物件価格
②諸費用(物件価格の約1割)
③引っ越しの費用
といわれています。
私たちの場合、そこに④リノベーション費用が加わります。

②諸費用にはローン関連の手数料、保険料、登記手数料、不動産取得税や固定資産税等、各取引の際の印紙代等が含まれます。
ここの部分には幅があり、最初の段階でいくらかかるとはわかりにくいものでした。

それに馬鹿にならないのが住宅ローンの金利です。
①、②、③の合計と金利を合わせた金額が予算の範囲内であるかどうか、一度確認する必要があります。
月々の支払い金額がOKでも、トータルで見た場合すごい金額になっていた・・・と言う事を避けるには、じっくりシミュレーションすることが大切だと感じました。

以下に主要銀行のローンシュミレーションのリンクを張っておきます。
自分で使い易いものを見つけておくのも良いかもしれないですね。★は独断です!

みずほ銀行★★★★・・・残高推移表つきで、節目の残高も確認できます。
三井住友銀行★★★・・・ビギナー向けのものはFLASHなので人によっては使い勝手が?無理のないプランか診断してくれます。
東京三菱UFJ銀行☆☆☆・・・前年度の年収や店頭金利の入力要。借り入れ可能額のめやすがわかるのは◎。
りそな銀行★★★・・・シンプルな機能、諸費用もシュミレーションできます。
新生銀行★★★★・・・・一気に3つの異なる条件でローンを試算してくれます。
ソニー銀行★★★★・・・借入額から返済額、その逆と借り入れ期間を電卓方式でわかり易く試算。




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ここからが肝心なところです!

内見後

内見後、近くのカフェで担当者さんとお話をしました。
主に物件の感想と予算についてです。

夫が切り出します。
「リフォーム、思った以上にかかりそうですね」
業者さん
「そうですねえ、新築当時から一度も修理などしていないようなので」
「・・・となると、やっぱりどうしても予算が・・・・」
業者さん
「ですねえ、がんばってみます」

ここから業者さんと私たちの価格を巡る長い戦いが始まりました。

内見・・・昭和の香りvs箱としての有効性


内見の依頼から数日、週末の午後にマンションを見に行く事になりました。
オーナーさんがまだ居住中なので、住んでいるままの状態を見せていただく事になります。

現地につくと、私たちの担当の仲介業者の方と先方の担当者が来ています。最初はこの業者さん達の関係性がわからず戸惑いました(汗)。

挨拶をして早々に物件の方へ。
マンションの周囲の様子や、ゴミ置き場、修繕の状態をさっと確認しながらエレベーターに乗り込みました。正直いって、築年数が古いので、エレベーターの古さや壁の細かなひびなど気になる点もありました。

肝心のお部屋はというと




・・・・・・・・・・・・正直ひどい状態でした。
床はきしむし、ガラスは割れているし、どこを見渡しても「昭和」の香りが。



そのような状況の中で目を引いたのがテラスの開放感です(図面の各部屋と大きさを比較してみてください)。その他にも、地主だったオーナーさんが自ら建てたビルなので作りが素人目に見てもしっかりしていることや、マンション最上階のワンフロアーなので、オーナーさんによると屋上も使って良いとのこと、などに魅力を感じました。


リノベーション前提の買い物なので、箱としての有効性があれば、現状はあまり関係ありません。広さはもっと欲しいところですが、「箱としての有効性」はクリアです。

気になるのは「予算」。
どのくらい値引きしてもらえるのか、そもそも値引きしてもらえる事はあるのか、不安を抱えて仲介業者さんと近くのカフェで商談です・・・・。

マンション検索は広い範囲で!

ここ数年、趣味でいろいろなサイトを使ってマンション検索をしていました。
同じ金額でも前よりちょっと広めのマンションが出始めたなあ、と思っていたので、
その中の1件に内見を申し込みました。

仲介業者に電話してネットで見た旨を伝えたところ、その物件はもう売却済でした。
「条件に合うものを探してご連絡します」ということなので、連絡を待ちましたが
・・・・・・来ませんでした(泣)。


仲介業者2件目(有名な××グループ系です)。
やっぱりその物件は売却済とのことでまたしても
・・・・・・「条件に合うものを探してご連絡します」の決まり文句が。


ところが、こちらの仲介業者さんからは5分後くらいに連絡がありました。私たちの希望の条件が厳しかった事もあり、見つかったのは数件のみ。ところが、検索するときに無理だろうなあと思って対象エリアから外していた某区の物件でした。
ネット検索の際は、出来る限り広い範囲を選択してみる事をオススメします。予想以外の場所で掘り出し物が見つかるかもしれません。


その中に1件、広さも立地も希望にかなう物件があり、すぐに内見を申し込みました。
大きなルーフバルコニーがついていて、2駅利用可、駅徒歩3分、加えて息子の学校は徒歩範囲です。

この時点では、物件価格は予算はオーバー。でも冷やかし半分(すみません)、後の本番に備えて勉強しておこうということで、日程を合わせてみせて物件をいただく事にしました。

不動産購入マニュアル本の威力

1月、不動産価格が下がってきました。
お正月休みに少しマンション購入について調べようと思い

マンガでやさしく住宅購入の初歩を説明してくれるものと、より専門的なものの2冊の本を購入。

夫と一緒に目を通す事にしました。


住宅ローン?
重要事項なんとか書?
管理組合?


????


まったくのしろうと、ちんぷんかんぷんです。
とりあえず暇を見て読み進めてみました。

導入として1冊目は、よかったかなと。
特に役立ったのは2冊目でした。

こちらは、内見から契約終了までその時々のシチュエーションに合わせて、確認しておいたほうがよい事柄が見事に網羅されており、
ぜひ手元に置いておきたい一冊です。

後から振り返ると、このようなマニュアル的な本が以外と力強いサポーターになってくれたな、と感じます。

はじめまして

はじめまして。
asasと申します。不動産価格が下がってきたのを機に、中古マンションの購入を決めました。
とはいっても、全く準備期間もなく、
私「下がってきてるよね」
私「見に行ってみよっか?」

夫「まあ、行ってみよっか?」
夫「家賃もったいないしね」

というのりで、めぼしいマンションに内見を申し込んだ事がキッカケでした。

私たちのマンション購入の条件は、
1.子どもの学校、夫の職場へのアクセスがよいところ
2.とにかく広いところ
3.毎月の住宅ローンの支払いが家賃と同等で30年以内に支払いが終えられること

くらいなものでした。
2については、築年数にはこだわらずリノベーションを前提とする事でクリアしようと目論みました。


ということで、マンションを物色し始めたのが1月中旬。
それから契約するまでなんとたったの2週間!!
現在リノベーション施工をお願いした建築士さんとの打ち合わせ中です。

自分たちの経験を同じ夢を持っている誰かの夢をかなえる材料に出来たら・・・・、
そう思い始めてブログに経過を書き留める事にしました。


どうぞよろしくお願いいたします。

※以前ライフスタイルに関するブログも持っていましたが、忙しさにかまけて怠けています・・・。
機会があったら整理し直してアップしていこうと思いますので、よろしくお願いいたします。